A expansão imobiliária que o país experimentou nos anos recentes, mesmo que freada pelo desaquecimento da economia, fez com que Tatuí experimentasse um processo de verticalização, mais pronunciado na região central e no bairro San Raphael.
No centro, estão em construção dois edifícios e, recentemente, no bairro San Raphael, foi inaugurado um condomínio com nove torres. A poucas quadras do empreendimento, na vila São Lázaro, foram construídas cinco edifícios.
Apesar de dar “status” de cidade grande, a construção de prédios tem prós e contras, de acordo com o titular da FCA Projetos de Arquitetura, Rafael Sangrador.
Entre as vantagens apontadas por Sangrador, está o melhor aproveitamento dos serviços públicos na região central. Com o crescimento da cidade, a população foi “empurrada para as bordas” do mapa. Ao mesmo tempo, gradativamente, as residências da região central foram transformadas em imóveis comerciais.
Com a construção de prédios residenciais no centro, escolas, postos de saúde, equipamentos esportivos e culturais podem ser aproveitados melhor, de acordo com Sangrador. Há, também, benefícios relacionados aos serviços de distribuição de água e energia e à coleta de esgoto, que estariam “superdimensionados”.
“Essas coisas estão muito além do que realmente se usa. Isso é um problema do centro de todas as cidades. Há um excesso de infraestrutura que não está sendo utilizada, então, se fazem arranjos para verticalizar, colocar mais gente nessa região”, explicou.
Por outro lado, segundo Sangrador, a verticalização da região central traz diversos problemas, que dificilmente podem ser resolvidos pelo poder público.
Um deles já afeta Tatuí: o excesso de veículos circulando no centro. Como as ruas foram se formando há quase 200 anos, elas são estreitas e limitam a circulação de veículos particulares, ambulâncias, táxis e ônibus.
Sangrador argumentou que a pequena largura da via limita a já exígua quantidade de estacionamentos, pois não há espaço para guardar veículos dos dois lados da rua.
“O centro tem ruas e calçadas menores, e é um problema para o trânsito, para a mobilidade urbana. Cria dificuldades para as pessoas e até para viaturas, pois atrapalha o atendimento de ocorrências”, analisou.
A quantidade pequena de locais para parar o carro cria demanda por estacionamentos privados. A “lei da oferta e da procura” se encarrega, segundo Sangrador, de empurrar o preço destes locais para cima. “O acúmulo de carros é tão grande que o estacionamento passa a custar caro”.
O titular do escritório de arquitetura afirmou que a principal causa da verticalização da região central é o alto valor do terreno, impulsionado pela infraestrutura da região. Escolas, postos de saúde, rodoviária, centros culturais e esportivos valorizam os terrenos. Regiões com grande procura também se valorizam.
Quando um empreendedor compra um lote, é mais lucrativo transformá-lo em uma moradia coletiva, multiplicando a área construída.
“É mais compensador, financeiramente, verticalizar, pois vai compensar o investimento do empreendedor. A verticalização não é nada mais do que o melhor aproveitamento da área. Onde tinha uma moradia, passa a ter 20 ou 30”, explicou.
Sangrador argumentou que a administração pública tem o poder de organizar a ocupação do solo, escolhendo os locais onde as construções podem ser verticalizadas. A escolha, segundo ele, deve se basear nos locais onde a construção de um edifício oferece menor impacto urbano e no trânsito.
De acordo ele, a maior parte dos projetos de edifícios habitacionais da cidade está voltada para as classes C e D, como os projetos do programa Minha Casa Minha Vida.
Os empreendimentos se concentram na região do bairro San Raphael. O bairro Santa Rita de Cássia também receberá novas moradias, entretanto, as casas do Residencial Vida Nova Tatuí – serão 1295 na primeira fase – são de pavimento único.
O motor para a construção de moradias voltadas à classe média baixa, segundo Sangrador, é a alta demanda reprimida e os incentivos governamentais para a construção de casas voltadas ao público mais pobre.
O crédito facilitado e os subsídios do governo federal servem como impulso para as construtoras investirem visando a esse público específico.
“É o que mais está se fazendo e o que dá maior giro financeiro, tem um interesse maior. Além disso, tem demanda, tanto para casa quanto para o apartamento. O apartamento está se popularizando mais. Essa é a saída para a cidade”.
Apesar de ser positiva a popularização da casa própria, Sangrador opina que a oferta de moradia deve ser acompanhada pela construção de escolas, postos de saúde e áreas de lazer.
“A questão de infraestruturas sociais, como escolas, posto de saúde e posto policial, é uma coisa que deveria estar presente em função do número de habitantes que vai ter no bairro, na região, e estar de tal forma que proporcione mobilidade para a população residente”, argumentou.
Ao levar serviços públicos de qualidade onde o tatuiano mora, o poder público estaria melhorando a mobilidade urbana, de acordo com Sangrador. Quando há escola em um bairro afastado como o Santa Rita, o estudante não precisa se deslocar até o centro para estudar.
“O que falta, ainda, é que a cidade fique organizada de tal forma que não se acumule tudo no centro”, afirmou.
Sangrador afirmou ser importante a construção de “espaços de convivência”, como praças, quadras esportivas e campos de futebol. “Esses locais ajudam os vizinhos a se conhecerem, compartilharem problemas e soluções sobre a cidade”.
“Não temos mais praças, pontos onde os jovens vão jogar futebol. A cidade precisa ter mais espaços abertos. Mas, a especulação imobiliária pressiona muito”, afirmou.
O titular da FCA deu como exemplos a ordenação urbana da capital da Nicarágua, Manágua, e de cidades espanholas, durante a ditadura fascista de Francisco Franco.
“Tinha uma ordenação urbana que obrigava as pessoas a se dirigirem para o lugar já tinha infraestrutura. O governo decidia que a cidade iria crescer para tal lado, e assim era. Não tinha especulação”, exemplificou.
Sangrador afirma ser “utópico” esse tipo de ordenamento urbano no Brasil. O que o poder público pode fazer, segundo ele, é explicar aos empreendedores que as construtoras e incorporadoras não vão perder dinheiro colaborando com o planejamento da cidade.
“Não temos gabarito de altura como algumas cidades têm. O que mais limita o número de apartamentos de um prédio é a quantidade de vagas que o terreno poderá abrigar: se cabe dez vagas, são dez apartamentos”, salientou.
A especulação imobiliária, como a valorização de terrenos por “inércia”, é criticada por Sangrador. Os lotes se valorizam “com dinheiro dos outros”.
“Empreendedores constroem comércios, a Prefeitura faz escola, posto de saúde. Vai se criando uma infraestrutura à volta do terreno. Esses vazios urbanos se valorizam por inércia e, no final, a venda dos lotes é um negócio”, criticou.
Construção do shopping
O titular da FCA Escritório de Arquitetura afirmou que a construção do futuro shopping center da cidade vai valorizar e impulsionar a verticalização no “novo vetor” de crescimento de Tatuí.
Os shoppings funcionam como um comércio adensado, que precisa de alto volume de visitantes, diariamente. A solução, segundo ele, é a construção de torres residenciais na nova avenida que será construída nos próximos meses.
“O shopping precisa de consumo, pois é um comércio concentrado. Então, precisa de gente morando em volta. Permitindo a edificação de altura, não tenho dúvida de que irá colocar mais gente em volta do empreendimento”, sentenciou.
O crescimento da cidade em direção ao anel viário é “inevitável” e “ponto pacífico”, segundo Sangrador. Comodidades como uma nova entrada para a cidade e a proximidade com o centro facilitam a venda de terrenos na área, que já é valorizada.
“Não sei em quanto tempo isso pode acontecer, mas, urbanisticamente falando, é ponto pacífico que a cidade vá crescer para lá, com ou sem shopping”, opinou.
